隨著全國各地的“新城區(qū)建設運動”如火如荼展開，不少城市原有的中心城區(qū)都面臨人口和產(chǎn)業(yè)雙重流失的壓力，作為二次城市化進程中的“副作用”，這種老城區(qū)空心化成為當下熱議的話題。

廣東中山市坐落在珠江口西岸，是珠三角傳統(tǒng)的制造業(yè)強市。2011年，中山發(fā)布翠亨新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，以東部臨江一帶為核心，著力推進新城區(qū)發(fā)展計劃。經(jīng)過8年發(fā)展，如今的翠亨新區(qū)遍布國家級產(chǎn)業(yè)基地和家電、石化、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)集聚，成為珠三角轉型升級重要引領區(qū)，在粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮獨特作用。

與此相對，以東南西三區(qū)和石歧街道等老城區(qū)正在經(jīng)歷緩慢的“衰退”——產(chǎn)業(yè)集聚遷出，常住勞動人口減少；新落成的交通樞紐向新區(qū)集中，進一步加強新區(qū)對舊區(qū)人口的虹吸效應；與人口相配套的餐飲、零售服務業(yè)也隨之面臨洗牌潮。今年以來，火炬開發(fā)區(qū)和南朗鎮(zhèn)等新區(qū)房價快速上漲，逐步逼近老城區(qū)，位于中山核心的東區(qū)，房價卻出現(xiàn)了下跌的跡象。

中山不是傳統(tǒng)旅游城市，當?shù)鼐频陿I(yè)主要依靠商旅和本地客源，這使得老城區(qū)酒店對“衰退”格外敏感。如果說連鎖品牌尚能依靠龐大的流量池挺過難關，勢孤力薄的個體中小酒店表現(xiàn)則更加掙扎，新一輪的優(yōu)勝劣汰無可避免。但從長期看，這也是行業(yè)實現(xiàn)供給側結構改革、提升服務能力的必經(jīng)之路，在這一趨勢下，單體酒店如何揚長避短、完成自我升級，成為廣大業(yè)主的新課題。

靠近車站優(yōu)勢變劣勢，老城區(qū)小酒店遭遇“資源陷阱”

中山汽車總站建成于上世紀50年代，坐落在西區(qū)街道中心地段，長期以來是中山通往省內外大小城市的交通樞紐。2011年以來，廣珠城軌中山段陸續(xù)竣工，鐵路開始成為城際交通的主要出行方式，加上已落成的中山北站、南朗站和規(guī)劃中的翠亨站均遠離主城區(qū)，汽車總站的客流出現(xiàn)斷崖式下跌。2018年春運期間，汽車總站客流量同比大降3成，最高日客流量僅1.2萬人次，不及歷史最高峰的一半。

如同資源型城市在資源枯竭之后的轉型困難，長期依賴車站客源的酒店一旦失去車站這個靠山，馬上就會陷入資源陷阱。朱先生的宗正酒店公寓距車站不到200米，自去年接手以來就一直承受巨大經(jīng)營壓力?！爱敵醣P下這家店，是上一個老板說這個地段好，我看了前幾年賬本，也確實不錯，沒想到這一年來人流減少得這么快?！?/p>

雪上加霜的是，由于酒店各項設施已經(jīng)嚴重老化，朱先生在接手后還投入了上百萬裝修，加上經(jīng)驗不足，使得裝修花費近一年才完成。直到今年初，酒店才正式營業(yè)，此前酒店損失的營業(yè)額累計高達數(shù)十萬。

“這一帶以前工廠和批發(fā)市場多，住店客人主要是來找工作和出差的。在裝修的這一年里，附近的服裝廠和市場又陸續(xù)搬走了幾家，來的人更少了。”朱先生扳著手指算，接手前這家酒店最旺的時候是服裝換季前一兩個月，那時候服裝廠訂單多，來市場批發(fā)衣服的人也多，酒店入住率一般都在8成以上?！艾F(xiàn)在已經(jīng)沒有旺淡季之分了，因為都差不多，最好的時候也沒超過6成?！?/p>

車站人流大減、裝修延期、工廠遷出……面對接二連三的不利因素，接手宗正酒店公寓前從未涉足酒店業(yè)的朱先生一時束手無策?！拔业木频瓯容^大，有50多個房間，所以入住率低一點就會虧得很厲害。開業(yè)第一個月就是虧的，接下來每個月都虧，原本計劃花兩三年回本，這樣看是不可能的了?！?/p>

一籌莫展之際，朱先生通過朋友介紹得知了OYO酒店的2.0模式——酒店加盟免加盟費保證金，每個月還能獲得收益保障，加上平臺提供的動態(tài)調價和線上運營服務，日常運營基本上就是全托管狀態(tài)。跟市場經(jīng)理談完后，朱先生簽約成為一名OYO酒店業(yè)主?！拔蚁敕凑约阂矝]經(jīng)驗，與其繼續(xù)摸索，還不如把生意交給大平臺，這樣至少每個月收入多少是心中有數(shù)的。”

東方不亮西方亮，小酒店“繞道”線上破解流量難題

小彭是一名OYO市場經(jīng)理，管理著中山老城區(qū)的七八家加盟酒店，宗正酒店公寓是其中之一。對于手上這些酒店，小彭認為城區(qū)“空心化”并不就意味著酒店只能坐以待斃?！霸趨^(qū)位條件上，老城區(qū)的酒店其實并不差，交通和生活配套都成熟，城區(qū)這一帶酒店之所以做得不好，最大的原因還是局限在線下客源競爭，造成僧多粥少。所以酒店一定要跳出線下的圈子，從線上獲取新的流量?！?/p>

深知線上流量對打破單體酒店僵局的重要性，今年5月，OYO酒店先后與攜程、美團達成戰(zhàn)略合作，在自有渠道上，也逐步發(fā)展出規(guī)模近2000萬人的會員體系，極大擴充了單體酒店的流量池。接手宗正酒店公寓后，小彭第一時間幫酒店與幾個主流OTA平臺做了系統(tǒng)直連，并通過圖文和搜索優(yōu)化、好評管理等手段幫助酒店提升曝光量。同時，他還培訓前臺人員將線下散客轉化成線上會員，提高用戶粘性和復購率。

不到一個月時間，酒店的線上訂單就從原來的不到2成增長到7成，在美團和攜程兩大平臺上的評分都達到了4.7以上，成為車站附近最火的經(jīng)濟型酒店。

與線上運營相適應，OYO還為酒店引入動態(tài)調價策略，提高轉化率，進一步釋放線上流量帶來的強大動能。

在加盟前，朱先生基本上沒調整過酒店價格，只是偶爾在長假期間漲價，但由于缺乏經(jīng)驗，該提前多久漲、漲多少，自己心里也沒底。在OYO的動態(tài)調價下，酒店行業(yè)傳統(tǒng)上由人工定價的慣例被打破。依托過萬家酒店積累的海量運營數(shù)據(jù)，OYO制定了一套旨在提升整體RevPAR的定價算法，能根據(jù)酒店當前入住率、市場競爭情況、熱點事件等因素，為每家酒店計算出每個時段的合理價格，提升入住率的同時，將整體收益最大化。

朱先生坦言，這樣完全依靠算法去定價，最初確實顛覆了不少人的認知?！耙郧岸际琴u120塊一晚，很少低于100塊，但是加盟第一周價格就打到60多，我還打電話問小彭是不是系統(tǒng)出錯了。”然而加盟當月，新的定價策略就顯示出立竿見影的成效——酒店的入住率從原來不到60%迅速拉升到接近90%，整體收入隨之水漲船高，成為開業(yè)以來生意最好的一個月。

如今，宗正酒店公寓成為了OYO模式在當?shù)鼐频陿I(yè)的“活招牌”，車站附近幾條街的小酒店都紛紛在門面掛起了OYO鮮紅色的店招。在全國，OYO酒店2.0模式也呈飛速擴展之勢。截至11月，2.0模式簽約酒店已超過9000家，平均入住率提升到80%。

加盟OYO，朱先生也從事無巨細都要參與的忙碌狀態(tài)逐步解放出來?！艾F(xiàn)在我已經(jīng)越來越少去店里，一是因為用手機就能看到各種運營數(shù)據(jù)，二是酒店漸漸上了軌道，我也省心多了?！蔽磥?，他希望能騰出更多時間去物色周邊的其他商機，一度讓人灰心失望的酒店生意，現(xiàn)在成了他重新激發(fā)老城區(qū)商業(yè)潛力的支點。

“做生意就是這樣，大家都在撤離，我就要抄底進入。這家酒店讓我相信，老城區(qū)有其他地方比不了的優(yōu)勢，下一盤生意不管做餐飲、娛樂還是仍然做酒店，我還是會投資這里。”