上世紀(jì)80年代末的一天，來(lái)自香港的地產(chǎn)商彭磷基、孟麗紅夫婦，登上了番禺鐘村的佛子嶺。

那時(shí)，佛子嶺的周邊還是一片荒地沼澤，被農(nóng)民用作養(yǎng)鴨的水塘，每畝地一年的收入只有幾千元。

但彭氏夫婦看到的，卻是一個(gè)價(jià)值至少數(shù)千萬(wàn)的寶藏。他們要在這里，開(kāi)發(fā)一片供給香港人回鄉(xiāng)度假的屋邨。

番禺超大樓盤(pán)的時(shí)代，即將拉開(kāi)帷幕。

而在接下去的二十年，這種商業(yè)地產(chǎn)模式，產(chǎn)生的影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了地產(chǎn)的范疇，深刻地塑造了番禺，甚至廣州的居住形態(tài)。

山鄉(xiāng)巨變

孟麗紅如今回憶起她和祖籍番禺的丈夫回鄉(xiāng)的經(jīng)歷，記憶依然十分深刻：

“那時(shí)候番禺還是鄉(xiāng)下地方一般，剛來(lái)的時(shí)候，我和我先生有時(shí)候晚上加班到七點(diǎn)多鐘，走出辦公樓，街上一片漆黑，什么都沒(méi)有。晚上我們住在番禺賓館，附近都沒(méi)什么店鋪，晚上過(guò)了八點(diǎn)，餐廳也都沒(méi)東西賣(mài)了，還好賓館門(mén)口有一家士多店，可以買(mǎi)點(diǎn)面包來(lái)充饑?！?/p>

但彭氏夫婦從香港回到這片“鄉(xiāng)下地方”，恰恰就是因?yàn)榉脑鷳B(tài)，讓他們嗅到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商機(jī)。

“廣州給我提供了任何地方都難以比擬的條件，（佛子嶺的面積）大概相當(dāng)于整個(gè)尖沙咀。這里的售樓部空間非常寬敞，我在香港的同類(lèi)場(chǎng)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及?！狈笃撮_(kāi)發(fā)的土地資源，簡(jiǎn)直讓在寸土寸金的香港閃轉(zhuǎn)騰挪的港商感到嫉妒，再結(jié)合番禺僻靜清幽的自然環(huán)境，還有與香港接近的地理區(qū)位，可以無(wú)縫銜接香港的語(yǔ)言文化。九十年代的香港，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勢(shì)，但本土地產(chǎn)市場(chǎng)早已飽和，手握鈔票的市民無(wú)處可花。而香港主權(quán)交接的事宜此時(shí)業(yè)已敲定，內(nèi)地的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方興未艾，港人回鄉(xiāng)置業(yè)定居，在心態(tài)上和可行性上，似乎都已條件成熟。

日后番禺超大樓盤(pán)的始祖，號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一邨”的祈福新邨，呼之欲出。

作為內(nèi)地首個(gè)提出“港人度假屋邨”的社區(qū)，為了吸引、服務(wù)香港客戶，祈福新邨在香港設(shè)長(zhǎng)期展廳，設(shè)專(zhuān)車(chē)接駁南沙、蓮花山等前往香港的車(chē)站、碼頭。此外，在內(nèi)地幾乎沒(méi)有物業(yè)管理概念的時(shí)候，祈福集團(tuán)第一個(gè)推行港式物業(yè)管理合約。1991年11月26日，祈福新邨首次預(yù)售，意料之中，引發(fā)了港人追捧。日后孟麗紅在接受媒體采訪時(shí)介紹，首期客戶有八成是香港人，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，祈福新邨便售出500多套別墅，收入高達(dá)一個(gè)億。

而祈福的野心遠(yuǎn)不止于此。

祈福新邨開(kāi)盤(pán)的上世紀(jì)九十年代，正是番禺“撤市設(shè)區(qū)”的前夕，原本屬于縣級(jí)市政府的財(cái)政管理權(quán)即將被上交，在這種變動(dòng)帶來(lái)的焦慮和爭(zhēng)取自身利益最大化的考量下，番禺以近乎甩賣(mài)的方式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出讓大量地塊。原本土地出讓金按照規(guī)定應(yīng)包含地塊及周邊市政、公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的費(fèi)用, 但由于番禺政府急于“出手”，大部分土地出讓都是通過(guò)協(xié)議方式以很低的價(jià)格出讓?zhuān)缙陂_(kāi)發(fā)的大盤(pán)價(jià)格更低至4 萬(wàn)～5萬(wàn)元/畝。較低的土地協(xié)議出讓收入無(wú)法涵蓋居住配套建設(shè)資金。居住配套建設(shè)資金不夠，醫(yī)院、學(xué)校、公交站建不起來(lái)。這些土地在交易完成后，就像是被咀嚼完了價(jià)值，被直接吐了出來(lái)，棄置在一邊。

在當(dāng)時(shí)公共設(shè)施建設(shè)還很不完善，沒(méi)有大樹(shù)可為住戶遮頭的番禺郊野，祈福決心，自己長(zhǎng)成一棵大樹(shù)。

1992年，祈福新邨第一個(gè)會(huì)所開(kāi)業(yè)，開(kāi)創(chuàng)住宅區(qū)擁有會(huì)所的先河。彭磷基還于1996年、1998年分別投資2.3億元和1.5億元，建成祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校和祈福新邨學(xué)校，使祈福新邨的教育從幼兒園貫穿至高中；2001年，彭磷基斥資10億元興建三甲醫(yī)院。次年，占地130畝的祈福醫(yī)院落成，并在2003年至2005年被連續(xù)評(píng)為“香港市民最信賴(lài)的內(nèi)地醫(yī)療機(jī)構(gòu)”。

以祈福新邨為首的大盤(pán)內(nèi)部完善的生活配套，原本可以說(shuō)是一種特殊歷史時(shí)期的自救，但這種自救一定程度上，恰好填補(bǔ)了外部公共建設(shè)的缺位。在番禺還屬于欠發(fā)達(dá)狀態(tài)的九十年代，大盤(pán)不僅貢獻(xiàn)了重要的財(cái)政收入，而且在番禺的繁華地段還局限在市橋時(shí)，以拓荒牛的身份，帶著作為社區(qū)配套的醫(yī)療、教育等重要資源扎根在鐘村、南浦、大石等地，為番禺日后繁華的擴(kuò)散，打下了重要的圖釘。

大盤(pán)時(shí)代

2000年，番禺正式撤市設(shè)區(qū)，廣州《城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》首次提出“東進(jìn)南拓西聯(lián)北優(yōu)”的發(fā)展戰(zhàn)略，番禺恰好是“南拓”的重點(diǎn)，加上前一年連接市區(qū)與番禺的華南快速干線開(kāi)通。原本只有祈福一座島嶼孤懸的郊野，開(kāi)始變得熱鬧起來(lái)。

2001年4月28日, 華南快速干線的番禺大橋腳下，星河灣正式開(kāi)盤(pán), 以一句頗具影響力的廣告語(yǔ)“華南板塊掀起你的蓋頭來(lái)”，宣告了這個(gè)代表中國(guó)地產(chǎn)“大盤(pán)時(shí)代”的地名浮出水面，5月1號(hào)，碧桂園精心布局的華南碧桂園也正式開(kāi)盤(pán)，不久后，南國(guó)奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城、廣州雅居樂(lè)、廣地花園相繼在此落地。這些樓盤(pán)的共同點(diǎn)是面積大得驚人，以至于馬來(lái)西亞的楊經(jīng)文建筑師在為占地近兩平方公里的華南新城做規(guī)劃方案時(shí), 難以把握其空間尺度, 提出了用輕軌來(lái)連接各個(gè)組團(tuán)的建設(shè)方案。上面的大盤(pán)與祈福新邨集合起來(lái)，被媒體稱(chēng)之為華南板塊“八大金剛”。

這種在近郊以造城的規(guī)模打造的超大樓盤(pán)，深刻地推動(dòng)接下去十年里中國(guó)房地產(chǎn)形態(tài)的變化，以至于當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)研究界有句口號(hào)：“中國(guó)地產(chǎn)看廣東，廣東地產(chǎn)看廣州，廣州地產(chǎn)看華南?！?/p>

相比九十年代祈福瞄準(zhǔn)的香港度假客，番禺大盤(pán)的主流住戶此時(shí)已經(jīng)發(fā)生了變化，樓盤(pán)里講普通話的人漸漸多了起來(lái)。大批從外地來(lái)到廣州打拼的上班族，在積累了幾年的資本后，紛紛選擇這里落腳安家，與老城區(qū)相比低廉的房?jī)r(jià)、又能享有老城區(qū)一樣完善的社區(qū)配套，再加上清新的自然環(huán)境，使得番禺大盤(pán)在廣漂眼里非常誘人。而歷經(jīng)亞洲金融危機(jī)和“非典”的沖擊后，廣州樓市處于歷史低點(diǎn)，郊區(qū)樓盤(pán)更是首當(dāng)其沖。這給了廣漂們難得的“上車(chē)”機(jī)會(huì)。在番禺買(mǎi)房，成了“新廣州人”的一道重要認(rèn)證。

但反過(guò)來(lái)，“新廣州人”的大量涌入，也改變了番禺原本偏安于廣州一隅，自成體系的樣貌。新廣們雖然在這里安家，卻因?yàn)椴皇欠脑∶?，工作在市中心，白天的活?dòng)自然也在市中心，久而久之，番禺成了各大媒體口中典型的睡城。因?yàn)楸姸啻蟊P(pán)的存在，番禺的一部分生物鐘，被強(qiáng)行塞進(jìn)了廣州的節(jié)奏，每天早晨，在洛溪大橋、番禺大橋，新光快速上，往北去向廣州的車(chē)流有數(shù)百米之長(zhǎng)，南來(lái)番禺的車(chē)輛則相形見(jiàn)絀。

而除了這個(gè)極具視覺(jué)沖擊感的畫(huà)面外，占據(jù)在華南板塊的超大樓盤(pán)對(duì)番禺帶來(lái)的影響，還在一些更深層的地方隱秘作用著。

2000年廣州《城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》出臺(tái)后, 無(wú)論是從區(qū)位價(jià)值還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的條件來(lái)看, 廣州南拓最佳的選擇都應(yīng)該是從天河CBD，沿既有的城市交通主軸廣州大道、華南快速、新光快速延伸到海珠, 再到華南板塊、最后到番禺市橋。但華南板塊的戰(zhàn)略性土地資源，大部分已被效仿祈福新邨在此開(kāi)發(fā)大盤(pán)的地產(chǎn)商所控制。廣州戰(zhàn)略規(guī)劃不得不跳過(guò)這個(gè)地區(qū)，重新選擇新的南拓軸：在番禺的東部地區(qū)以市級(jí)財(cái)政建設(shè)地鐵4號(hào)線、南沙港快線、廣珠高速東線等交通干線, 重新構(gòu)筑一條將科學(xué)城、奧體中心、琶洲會(huì)展中心、生物島、大學(xué)城、亞運(yùn)城、南沙港區(qū)等串聯(lián)起來(lái)，用以支持高新產(chǎn)業(yè)和港口工業(yè)發(fā)展的新南拓軸。

由于南拓軸的東移, 番禺片區(qū)從華南板塊到市橋這個(gè)地帶被定義為“南部轉(zhuǎn)移軸”，被廣州城市發(fā)展、公共治理和財(cái)政“邊緣化”了，番禺最被原住民所公認(rèn)的核心地帶，就這樣被“南拓”戰(zhàn)略的步伐跨過(guò)去，留在身后了。

告別睡城

毫無(wú)疑問(wèn)，番禺本身也意識(shí)到了大盤(pán)在塑造自身形態(tài)上的巨大能量，相比九十年代和新世紀(jì)初被動(dòng)地由這股能量推著走，如今番禺正在努力擺脫這種被動(dòng)的狀態(tài)。

今年3月28日，番禺區(qū)“產(chǎn)智融合創(chuàng)新發(fā)展”主題推介會(huì)在白云國(guó)際會(huì)議中心舉行，番禺在這次推介會(huì)上爭(zhēng)取到了38個(gè)項(xiàng)目的簽約，預(yù)計(jì)總投資額約558億元。

“番禺，已經(jīng)成為一個(gè)投資者興業(yè)致富、旅游者觀光度假、老百姓安居樂(lè)業(yè)的好地方。”番禺區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳德俊在推介會(huì)上自信滿滿地宣告。

與此同時(shí)，大興土木的萬(wàn)博CBD，正在不斷刷新番禺天際線，2020年，CBD就將全面竣工啟用。未來(lái)，這一商圈還要沿著漢溪大道一路拓展，直至廣州南站，南站的定位則為泛珠CBD、華南樞紐門(mén)戶以及綜合商貿(mào)新區(qū)，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，南站板塊將逐步構(gòu)建以高端商務(wù)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、IAB產(chǎn)業(yè)為支撐、文體旅游為特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。番禺的核心地帶，正在借此蓄力，奪回發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。

2020年，也是廣州地鐵22號(hào)線通車(chē)的時(shí)間，這條貫通荔灣區(qū)中心白鵝潭與番禺區(qū)中心番禺廣場(chǎng)的快線，計(jì)劃在祈福設(shè)站，這座番禺大盤(pán)的鼻祖，終于不再是二十多年前的孤島，而它曾經(jīng)拓荒的土地，也早已大不一樣。

2017年，祈福新邨最新的商業(yè)綜合體：祈福繽紛世界開(kāi)業(yè)，在那里逛街的顧客們，除了打扮得很慵懶的祈福住戶，新增了不少特意前來(lái)的年輕人，就連東張西望的外國(guó)游客，都能見(jiàn)到三兩撥。只有拐到商場(chǎng)角落的大家樂(lè)，在這家年輕顧客的視野尤其不注意的港式快餐連鎖里，你能看到空蕩蕩的用餐席上，零星坐著頭頂爬滿白發(fā)的老人，他們有的非常端正地用刀叉吃著其實(shí)就是快餐的扒飯，有的則很松弛地陷在座椅里用粵語(yǔ)跟對(duì)面的老友談笑。他們就是祈福新邨如今已經(jīng)不多，在此買(mǎi)房度假養(yǎng)老的香港住戶。

他們?cè)?jīng)浩浩蕩蕩，是這座島嶼故事開(kāi)篇的主角，而如今稀稀落落，已經(jīng)是島嶼故事尾聲的注腳。

一直不變的，大概是繽紛世界外的祈福新邨巴士總站，每天的晚高峰時(shí)段，從這個(gè)巴士站都會(huì)準(zhǔn)時(shí)發(fā)出數(shù)十個(gè)班次的樓巴，去往廣州市中心的各大商圈：體育西、環(huán)市東、珠江新城，把新邨數(shù)以萬(wàn)計(jì)的住戶，擺渡回家。樓巴本身，已經(jīng)成了祈福住戶心中的一艘客輪，從華燈初上的市中心駛離，融入番禺的夜色。就像客輪從大陸起航，一頭扎進(jìn)茫茫的大海。

如今，當(dāng)這些樓巴的乘客沿著番禺大橋跨過(guò)珠江，進(jìn)入番禺時(shí)，假如他們向車(chē)窗的左邊望去，可以看到萬(wàn)博CBD的燈火，已經(jīng)越來(lái)越明亮，不亞于他們背后的市中心。

番禺的夜色，已經(jīng)不再是睡城的疲憊，它正試圖用越來(lái)越明亮的燈火，喚醒自己的未來(lái)。

撰文 | 克朗代克

參考資料

1.袁奇峰 魏晨 《從“大盤(pán)“到”新城“：廣州”華南板塊“重構(gòu)思考》，城市與區(qū)域規(guī)劃研究，2011-04-30

2.《特寫(xiě)|“中國(guó)第一邨”的地產(chǎn)啟蒙》，時(shí)代財(cái)經(jīng)，2019-09-20

3.《“中國(guó)第一邨”是怎樣煉成的？》，南方日?qǐng)?bào)，2018-10-26

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

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