摘要：說(shuō)說(shuō)二手房買賣中要注意中介的一些坑吧，都是本人買房賣房過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，而非杜撰理論。

坑一：電話騷擾

中介們一般拿到你的手機(jī)號(hào)碼后，為了抓住你的成交機(jī)會(huì)，就會(huì)開(kāi)始給你推薦房子的信息。他給你推薦的方法比較簡(jiǎn)單，你的價(jià)位以及他熟悉的小區(qū)／房源。 因?yàn)槟阋话愣际峭ㄟ^(guò)掛在安居客,58,搜房等網(wǎng)站上中介通過(guò)這些端口發(fā)的假房源找到的，所以你一聯(lián)系他，其實(shí)就說(shuō)明你對(duì)他發(fā)出的房源所在的小區(qū)+戶型+價(jià)位感興趣。而為了吸引潛在客戶，他們?cè)谶@些端口上發(fā)的房子一般都會(huì)比真正的市場(chǎng)價(jià)格便宜至少20萬(wàn)以上->吸引客戶->聯(lián)系他?。。?一開(kāi)始他會(huì)推薦你房源，吸引你線下看房。如果你最后改變主意，不在那個(gè)地區(qū)或者什么看房，大概過(guò)2個(gè)星期－1個(gè)月以后，他覺(jué)得你在他那里買房的可能性很小之后，就會(huì)把你的手機(jī)號(hào)碼 扔到他們中介公司的所謂”公海”里，然后你的號(hào)碼就處于誰(shuí)都可以打，誰(shuí)都可以撿的狀態(tài)。從此以后，你的手機(jī)號(hào)碼就會(huì)開(kāi)始被不同的人騷擾撥打，一部分可能是相同中介不同門店的員工來(lái)試試你有什么意向成為他的潛在客戶。特別是一些同時(shí)還代理賣新房的中介，比如那個(gè)把德佑收購(gòu)了的，綠油油的X家，他們的新房業(yè)務(wù)部門就會(huì)給你莫名奇妙推薦新房，一般一周至少打你一次電話，換著人打你電話。這是他們的工作內(nèi)容之一，好像叫 “洗名單”。

所以真正想要找中介看房子，買房子的第一個(gè)Tips: 用一個(gè)小號(hào)號(hào)碼，或者簡(jiǎn)單點(diǎn)用阿里小號(hào)買個(gè)號(hào)碼，一個(gè)月5塊錢，你絕對(duì)會(huì)覺(jué)得物有超直

坑二：假房源

你從那些分類信息網(wǎng)站，比如:安居客，58，搜房這類網(wǎng)站上看的房源，不用想了，一定都是假的，不可能是有真的。你看那些網(wǎng)站的房源更新信息都是當(dāng)天更新的，哪有那么多房源。上海最近幾個(gè)月歷史記錄，最好的也就3.X萬(wàn)套，你想這些網(wǎng)站掛出來(lái)多少套房源信息？所以，不要期望在這些經(jīng)紀(jì)人發(fā)房子的分類信息網(wǎng)站上試圖找到真房源?。?！全是假的！

有些網(wǎng)站，比如說(shuō)那個(gè)綠油油的X家，房源相對(duì)比較真一些，但是也不是全部都是真的，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人沒(méi)動(dòng)力更新這些信息，對(duì)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)也無(wú)所謂，站在他的角度他們家自己網(wǎng)站上的房源真或假，跟他半毛錢關(guān)系沒(méi)有?？蛻魡?wèn)起來(lái)，就說(shuō)賣掉了，愛(ài)怎么說(shuō)怎么說(shuō)，又沒(méi)有具體地址，客戶也不知道，他只要幫客戶找房子就可以了，客戶也無(wú)從驗(yàn)證說(shuō)是不是假的，房子都沒(méi)看到，哪來(lái)什么真假？現(xiàn)在有個(gè)叫房多多的網(wǎng)站，這方面做的還算可以，大概因?yàn)槭欠康禺a(chǎn)行業(yè)的人出來(lái)做的，圈內(nèi)名氣比較響，號(hào)稱有專門的上門拍照?qǐng)F(tuán)隊(duì),他們號(hào)稱自己做平臺(tái)不是經(jīng)紀(jì)人，替業(yè)主拍照，估計(jì)是想學(xué)Airbnb，所以這個(gè)上面有”房多多“紅牌子的照片說(shuō)明房源是真的。不過(guò)好像才剛開(kāi)始做，房源的信息跟新的不是很及時(shí)，有蠻多幾個(gè)月以上的房源還在，估計(jì)早就賣掉了。不過(guò)至少這家算是比較少的真心好好做房源的。但是”然并卵”，房子拍的再好，你也要通過(guò)中介去找是不？

所以只要是中介在發(fā)房子的網(wǎng)站，房源都真不到哪里去，因?yàn)橹薪橐氖悄愕穆?lián)系方式和意向，內(nèi)容真假對(duì)他來(lái)說(shuō)毫無(wú)意義，請(qǐng)牢記！

坑三：看房子簽單子

中介幫你挑了房子 (肯定不是你在網(wǎng)上看到那套), 帶你去看。 現(xiàn)在中介的接待的態(tài)度還是真的不錯(cuò)，點(diǎn)頭哈腰，穿的人模狗樣，都是西裝襯衫。但是大多數(shù)中介帶你看房子都遵循的一個(gè)他們的標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)法則，他們都培訓(xùn)過(guò)，不給你客戶無(wú)限的選擇，而是只給你有限的選擇，盡早盡快的逼迫你做決定。 這個(gè)在新房的售樓處銷售里面的術(shù)語(yǔ)叫: 逼定 和 殺客 ，逼定就是逼你叫定金，殺客就是殺掉客戶(成交), 看看這些詞匯就知道這些房地產(chǎn)的專業(yè)銷售人員是怎么對(duì)待客戶的。 而比較”專業(yè)”的中介帶你看房子一般要求遵循BAC原則，先帶你看一般匹配的－B類房源(你還沒(méi)決定，所以先看看你的反應(yīng)), 他認(rèn)為你最有可能買的-A類房源。 最后給你看你最不可能買的(不合適的) C類房源，讓你的看房心里有起伏，更容易做出下一步的動(dòng)作和決定，這樣做無(wú)非是讓中介自己最有機(jī)會(huì)在最短的時(shí)間里加快客戶的成交可能性，提升他自己的效率。

這也就算了，大部分的中介的另外一個(gè)問(wèn)題就是，他們對(duì)小區(qū)和小區(qū)的戶型了解一般來(lái)說(shuō)還是可以的，但是他們對(duì)帶你看的那套房子一般并不是很了解，所以他其實(shí)也介紹不了什么，只能看你的臉色，翹翹邊。因?yàn)橹挥胁坏?0%的房源，中介會(huì)自己先去看過(guò)，另外一方面，業(yè)主也經(jīng)常不愿意單獨(dú)給中介看。這就造成了看房子就是這樣默不作聲的看看，沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的小白也不知道自己看了什么，到底符不符和自己的心意。

然后，從這個(gè)點(diǎn)開(kāi)始，你就跟帶你看房的這個(gè)中介綁死了。看完房子，中介會(huì)讓你簽確認(rèn)單，留下你的電話號(hào)碼，同時(shí)這張單子多半有小字寫著，只要你在一定期限內(nèi)買了今天你看的這套房子(無(wú)論是不是通過(guò)你今天的這個(gè)中介), 你就要付給他中介費(fèi)?。。?！大坑?。。?/p>

當(dāng)你跟不同的中介看了一圈房子，找到自己相對(duì)比較滿意的房子以后，后面會(huì)進(jìn)入談價(jià)格階段。這里開(kāi)始坑就越來(lái)越多啦……

坑四：意向金

某些中介會(huì)借著幫你去談價(jià)格，讓業(yè)主看到錢為理由，會(huì)問(wèn)你收取意向金(幾千到幾萬(wàn)),說(shuō)收了錢幫你去談價(jià)格到你的價(jià)位。這里有幾個(gè)小坑:

其實(shí)業(yè)主的心里價(jià)位一般跟掛牌價(jià)是有差距的，因?yàn)闃I(yè)主是準(zhǔn)備好你來(lái)談價(jià)的。但是業(yè)主的這個(gè)價(jià)格差其實(shí)你是不會(huì)知道的，因?yàn)橹薪椴粫?huì)讓你知道，他要讓你感受到他去談價(jià)，關(guān)鍵是以此為戒口問(wèn)你收到錢－>意向金。

你交的意向金，其實(shí)業(yè)主根本就不會(huì)拿到這筆意向金，甚至中介根本就不會(huì)跟業(yè)主說(shuō)。所以這個(gè)意向金交和沒(méi)交對(duì)你是否可以以你要的價(jià)格成交，一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有！??！

這個(gè)意向金，其實(shí)就是上文說(shuō)的，中介向你逼定。因?yàn)槟憬灰庀蚪?，然后你就順便簽署了三方居間協(xié)議，這時(shí)候業(yè)主是沒(méi)有在這個(gè)協(xié)議上簽字的，而是買家你和中介簽的字，關(guān)鍵的關(guān)鍵在于，這份協(xié)議上就寫明了你要付的傭金和支付時(shí)間?。?！

因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候你關(guān)注的是房子的價(jià)格，但是這時(shí)候你交了錢，但是簽下的是什么？傭金和傭金支付時(shí)間！??！中介通過(guò)這個(gè)方法，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的小白在這個(gè)時(shí)候沒(méi)有注意，就會(huì)忘了談傭金，或者說(shuō)忘了談傭金支付時(shí)間或者說(shuō)既然他幫我談了房?jī)r(jià)，傭金就不打折了算了。但是，別忘了上面第一條和第二條: 你雖然認(rèn)為你付了意向金，但是房東／業(yè)主多半完全不知道。

衍生出來(lái)的大坑, 如果你付了意向金，但是最后還是沒(méi)有談下來(lái)，中介公司可能就扣著不退給你。在他退給你錢之前，一定是說(shuō)替你再找房子，這時(shí)候你就真的騎虎難下了。

所以, 千萬(wàn)不要付中介意向金！能不付就不付，不要被所謂的房源的吸引，沖昏了頭腦，錢的教訓(xùn)?。?/p>

就算是你逃過(guò)了意向金環(huán)節(jié)，后面還有多著呢……

坑五：吃價(jià)

如果你跟中介談傭金打折，很多中介，特別是綠油油的(X家)那種，他們公司規(guī)定是一律不打折的，他們一般都會(huì)像辦法跟業(yè)主另外拉出來(lái)談價(jià)格。因?yàn)槲乙操u過(guò)房子，所有的中介都跟業(yè)主談價(jià)格都不會(huì)報(bào)買家的實(shí)際價(jià)格 (作為業(yè)主我也很惱火?。麄冇肋h(yuǎn)都會(huì)讓業(yè)主說(shuō)心里價(jià)位，而不會(huì)把買家的價(jià)位說(shuō)清楚。為什么？原因來(lái)了，發(fā)生上述狀況的時(shí)候，他們會(huì)告訴業(yè)主，你的心里價(jià)位，我?guī)湍阏劦?，但是買家不肯付全額中介費(fèi)，所以你把價(jià)格拉高1個(gè)點(diǎn)，這一個(gè)點(diǎn)付給我(中介)。作為賣家，其實(shí)也就算了，但是買家為此其實(shí)還是多付了錢，給中介這樣賺了?。。?/p>

最好的談價(jià)格方法，就是要求中介拉房東和買家一起直接談，而不是背對(duì)背在兩個(gè)小屋里談，很多買家不肯烙下面子來(lái)談價(jià)格，認(rèn)為還價(jià)比較尷尬，這只有對(duì)自己的出價(jià)非常清晰的價(jià)格的買家才適合，最好的方式就是買家、賣家，中介一起談，談的攏就買，談不攏就算了，不要因?yàn)槊孀雍团聦擂螌?dǎo)致自己付出不必要的錢。

坑六：貸款／交易手續(xù)

政府設(shè)置的交易規(guī)則的復(fù)雜和尋租漏洞也是中介坑錢的方法，比如交易稅費(fèi)，非普通住宅和普通住宅在某些特定條件下，稅費(fèi)可以相差幾十萬(wàn)。 中介提供的增值服務(wù)之一就是做低價(jià)格，符合普通住宅的條件，另外就是把不唯一變成唯一，他們一般又會(huì)為此收取買家 相當(dāng)于1/2的節(jié)省的稅費(fèi)，10萬(wàn)就是你要給他5萬(wàn)，數(shù)字可以自己算一下。另外就是所謂貸款包裝，通過(guò)一系列中間的灰色角色，把一些不能貸款的買房者包裝成可以貸款的買房者，以救買房者燃眉之急，但是也會(huì)收取相當(dāng)于房產(chǎn)交易額0.5%到1%的所謂包裝費(fèi)，其實(shí)他們的成本可能只有幾千塊，大頭就是因?yàn)樗麄冇羞@樣的灰色渠道而你沒(méi)有。

坑七：支付傭金方式

幾乎所有的中介都會(huì)要求買家、賣家簽訂買賣合同的時(shí)候支付傭金給他們。其實(shí)這時(shí)候交易流程才剛剛開(kāi)始。如果交易在簽署買賣合同后發(fā)生什么問(wèn)題的話，萬(wàn)一產(chǎn)生交易糾紛的時(shí)候，中介收了錢可是不會(huì)這么容易退還的。

所以，必須在簽署居間協(xié)議的時(shí)候，明確傭金的支付節(jié)點(diǎn)，要求一部分一部分支付，在簽合同，過(guò)戶，交房等階段，分階段支付。并且最好可以跟中介簽署補(bǔ)充條款: 交易不成，全額退付傭金。否則如果一旦發(fā)生交易不能順利完成，除了其他損失之外，這筆1-2%的傭金損失, 就很難討回來(lái)。

坑八：中介抗辯權(quán)

買賣交易合同里偷偷加上中介的抗辯權(quán)！ 這是在上海發(fā)現(xiàn)那個(gè)綠油油的(X家)特有的，他們會(huì)在買賣家的交易合同里默認(rèn)加上中介的抗辯權(quán)條款。比如如果你沒(méi)有按時(shí)付傭金，他就有權(quán)不讓交易進(jìn)行。比如如果買家或賣家一方違約，他也有權(quán)在違約金里去拿到他的傭金。買賣家的房屋交易合同，中介硬要為了自己的傭金在里面叉入格式霸王條款！大部分買家或賣家不會(huì)注意，就這樣簽了。

上面這些坑的一句話總結(jié)：所有西裝革履的客戶服務(wù)，點(diǎn)頭哈腰都是表面，其實(shí)每一個(gè)坑都是表明著經(jīng)紀(jì)人們?yōu)榱诉@份傭金和買家或賣家的這筆成交上賺取更多費(fèi)用的執(zhí)著?。。∶恳粋€(gè)坑都表明他們都是為了自己的傭金到手而不是真心的客戶滿意度。

坑九：不停詢盤

賣家掛出房源以后，一般一個(gè)星期后，所有比較近的中介門店都會(huì)知道你的房源，然后中介們就會(huì)一次一次打電話問(wèn)信息看房。即使像我這樣的半個(gè)業(yè)內(nèi)人士，主動(dòng)邀請(qǐng)各路中介代表，到房子里拍照片，說(shuō)明信息。雖然房子的信息和照片各大中介公司的系統(tǒng)內(nèi)都有，但是經(jīng)紀(jì)人們還是天天孜孜不倦的打，每一個(gè)看房都是同樣的幾個(gè)問(wèn)題，多少錢，房子怎么樣等等。這些經(jīng)紀(jì)人根本不相信自己公司的系統(tǒng)，只相信自己打電話問(wèn)，效率極低！

所以，坑一的破解方法很重要！

坑十：強(qiáng)迫你獨(dú)家委托獨(dú)家賣

以綠油油的(X家)為首特別明顯，不斷打電話來(lái)說(shuō)做速賣，其實(shí)就是讓你跟他們家簽獨(dú)家委托協(xié)議，你的房子只能給他們家賣(2個(gè)月或3個(gè)月), 而如果賣不掉，賠償你500或者1000. 對(duì)的，你沒(méi)有看錯(cuò)，就是3個(gè)月才陪你 500 或 1000！??！ 據(jù)說(shuō)這是他們的內(nèi)部指標(biāo)，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人必須每周簽下一套房子，否則就要扣大概100元。所以他們的中介就會(huì)每天不同的人打電話來(lái)誘導(dǎo)，威脅，強(qiáng)迫你獨(dú)家委托給他們獨(dú)家賣，理由無(wú)非是下面幾個(gè)：

我們專門花幫你推你房源，讓你的房源上報(bào)紙，上網(wǎng)站，上門店外的牌子 (牛皮愛(ài)吹多大吹多大?。?/p>

上面一招沒(méi)反應(yīng), 說(shuō)簽了以后就沒(méi)有電話騷擾了，都由我來(lái)轉(zhuǎn)接 ( 就為了這個(gè)，天天不厭其反來(lái)騷擾推銷，卻沒(méi)有帶人看房)

威脅: 你房子掛在我們這里沒(méi)用的，你只有簽了速賣，我們才幫你好好賣。 (你不賣拉倒)

在經(jīng)歷了2-4個(gè)星期的騷擾之后，他們才會(huì)帶客戶看你的房子，之前他們就有意不賣你的房子，造成你的房子不好賣的假象，逼你就范！??！

你會(huì)問(wèn)，他們?yōu)槭裁催@樣做? 因?yàn)槟愀麄兒灹藚f(xié)議以后，只要房子賣掉(無(wú)論是通過(guò)他們還是通過(guò)別人)，他們都可以問(wèn)你收1%的傭金?。?！ 除了他們問(wèn)買家收1%－2%之外，還要再問(wèn)你收1%的傭金，鎖定了房源，鎖定了傭金，市場(chǎng)好的時(shí)候怕賣不掉嗎？沒(méi)有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格，1個(gè)多月賣不掉，你不比他急嗎？ 500元的風(fēng)險(xiǎn)，Why Not?

最后，我為老百姓在買賣房子這個(gè)交易額這么巨大，這么重要的資產(chǎn)交易中，遇見(jiàn)的如此的用戶體驗(yàn)感到深深的痛心，相信不久的將來(lái)互聯(lián)網(wǎng)把這些劣幣都沖走，讓這個(gè)世界變的更美好。有一天經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該真正站在為客戶服務(wù)的立場(chǎng)而不是成交拿傭金的立場(chǎng)來(lái)服務(wù)。千禧一代的買房和賣房人群也必將會(huì)在互聯(lián)網(wǎng)透明和信息對(duì)稱的環(huán)境下完成人生的第一次重大資產(chǎn)交易。